Les Champs-Elysées ne sont plus l’artère commerçante la plus chère d’Europe

Avec un recul de 9,5 % de sa valeur locative cette année, l’avenue des Champs-Elysées perd sa place d’artère commerçante la plus chère d’Europe, au profit de New Bond Street, à Londres.

C’est ce qui ressort de l’étude annuelle du conseil international en immobilier d’entreprise Cushman & Wakefield, intitulée « Main Streets Across the World ». Une baisse qui pourrait être due, selon Christian Dubois, directeur général de Cushman & Wakefield France, à « la volonté des autorités municipales de limiter les nouvelles ouvertures de magasins de prêt-à-porter – on garde en mémoire l’opposition résolue de la Ville de Paris au projet du flagship d’H&M, qui ouvrira finalement cet automne. Elle a pu jouer en défaveur des Champs-Elysées, les grandes enseignes de ce secteur étant parmi les seules à pouvoir supporter le coût élevé d’une installation sur les meilleures portions de l’avenue ».

L’étude anticipe néanmoins sur l’ouverture prochaine de très belles enseignes (H&M, Abercrombie & Fitch, Tommy Hilfiger), ainsi que sur la nette augmentation du nombre de touristes étrangers constatée depuis janvier à Paris, pour revoir ce chiffre à la hausse.

A Paris, les autres grandes artères de la capitale n’ont pas été impactées par le « le déclin relatif des Champs-Elysées. Le succès croissant de quartiers commerçants également très fréquentés mais aux loyers moins élevés que ceux pratiqués sur les Champs-Elysées, à l’instar d’un secteur de l’Opéra redynamisé par les ouvertures d’Uniqlo ou Desigual, ne s’est pas démenti. Quant au boulevard Saint-Germain, dont la valeur locative a augmenté en un an de 12,5 %, il continue de profiter de sa montée en gamme, reflétée par plusieurs ouvertures de boutiques de luxe et par le prestige de quelques projets emblématiques, dont celui du flagship Ralph Lauren inauguré au printemps dernier », poursuit ainsi Christian Dubois.

De fait, les meilleurs emplacements ont ainsi mieux résisté, grâce à l’intérêt constant que leur portent les enseignes désireuses de poursuivre leur expansion ou de faire leur entrée dans l’Hexagone. « Leur sélectivité et leur exigence accrue de rentabilité ont logiquement conduit à une désaffection marquée pour les emplacements secondaires, dont l’infortune s’est notamment traduite par une augmentation sensible des taux de vacance. »
Alors qu’en 2009, Cushman & Wakefield avait enregistré une baisse historique des valeurs locatives des principales artères commerçantes, de l’ordre de – 54 %, en 2010, sur les 269 emplacements dans 59 pays analysés, 66 % ont enregistré une stabilité ou une hausse de leur valeur locative, donnant par-là même des signes positifs sur le climat économique mondial et l’évolution de la consommation des ménages, ainsi que sur le rythme d’expansion des enseignes.

Plusieurs artères affichent ainsi une hausse sensible, à l’instar de la 5^ème avenue à New York dont la valeur locative a progressé de 8,8 % au cours des douze derniers mois après un recul de 8,1 % l’année précédente. Pour la neuvième année consécutive, elle conserve ainsi sa place d’artère la plus chère du monde devant Causeway Bay à Hong Kong. « C’est au n° 666 de l’avenue que le groupe Fast Retailing a, par exemple, décidé d’ouvrir, sur une surface de plus de 8 000 m², l’une des plus grandes boutiques Uniqlo de la planète, au prix d’un loyer record jamais atteint pour un emplacement commercial à Manhattan », rappelle l’étude.
Mais pour autant, les incidences de la crise continuent de peser sur l’évolution des marchés locaux, notamment en Europe où les valeurs locatives ont accusé un recul moyen de 4,5 % sur un an.

Les principales artères mondiales ont ainsi connu des destins variés. « L’augmentation annuelle de la valeur locative de New Bond Street à Londres (+ 19,4 %), la plus forte constatée en Europe, a par exemple tranché avec le recul enregistré à Grafton Street à Dublin (- 25,8 %) – qui fait passer l’artère irlandaise du 8^ème au 13^ème rang mondial – ou rue Ermou à Athènes (- 15,4 %), deux capitales de pays sévèrement frappés par la crise économique. Avec une baisse de 22,5 % l’an passé, Grafton Street avait du reste déjà reculé de la 5^ème à la 8^ème place du classement mondial. »

Sur New Bond Street à Londres, où le groupe de luxe suisse Richemont a loué au n° 169, pour Piaget, une boutique de 325 m² pour un montant record au Royaume-Uni, c’est principalement la très forte pénurie d’emplacements de premier plan qui explique cette forte progression.
Dans les pays émergents, c’est en Amérique latine et dans l’ensemble Asie-Pacifique que les augmentations ont été les plus significatives.

Au Brésil, à Sao Paulo, la rue Haddock Lobo affiche une progression de 92 %, la plus forte enregistrée dans le monde en 2010.

Sur Causeway Bay à Hong Kong, l’augmentation est de 9,6 %, ce qui lui permet de conserver son statut de deuxième artère la plus chère du monde.

Mais en Asie, l’évolution la plus remarquable concerne Myeongdong à Séoul : l’augmentation de 17,8 % de la valeur locative constatée en un an sur cette artère permet à la capitale sud-coréenne de s’établir à la 8^ème place du classement mondial et de faire ainsi son entrée dans le Top 10. « En partie liée à l’essor du tourisme et à l’appétit d’une classe moyenne de plus en plus importante pour de nouveaux formats commerciaux, l’augmentation rapide de la consommation des ménages y nourrit ainsi la croissance des loyers de nombreuses artères commerçantes. »

Le rythme élevé de la croissance du PIB des pays émergents au deuxième trimestre 2010 a confirmé leur montée en puissance et leur rôle moteur dans la sortie de crise. « Ce boom continuera de soutenir la consommation privée, d’autant que plusieurs pays, à l’instar de la Chine, ont engagé des politiques de stimulation de la demande intérieure. Il nourrira ainsi l’appétit des enseignes internationales pour les meilleurs emplacements des villes d’Asie et d’Amérique latine, qui devraient de nouveau connaître une progression sensible de leur valeur locative », anticipe l’étude.

Au contraire de l’Europe où l’évolution du climat économique est loin d’avoir levé toutes les incertitudes. « Ainsi, la brusque augmentation du nombre de chômeurs (+ 3,6 millions dans l’Union européenne en 2009) et le niveau préoccupant de l’endettement des Etats pourraient encore brider le niveau de la consommation des ménages. La mise en œuvre par les enseignes de stratégies de rationalisation ne se démentira pas, car le paysage des commerces est de plus en plus concurrentiel, ce qu’illustrent la place croissante prise par le e-commerce et des arbitrages de consommateurs toujours plus décisifs. On peut donc prévoir que le marché de l’immobilier de commerces des pays développés restera, à court et moyen termes, un marché à deux vitesses distinguant les emplacements prime, toujours très recherchés, des emplacements secondaires », conclut Christian Dubois. Business imo